Валютный спекулянт, No.9 (47), 2003, с.80-82

Журнал «ВС »уже писал о «пузыре недвижимости» в США. В последние годы подобная лихорадка охватила и Австралию. Резервный банк Австралии бьет тревогу по этому поводу. Представители банка уже год регулярно намекают на возможность повышения ставок процента с целью охлаждения рынка, хотя пока не делают это из-за общемировой экономической ситуации. Но рынок почти не реагирует – инвестиции в данный сектор растут, цены на недвижимость тоже идут вверх. «Пузырь недвижимости» цен на дома приводит в восторг почти всех городских жителей, также, как и в конце 90-х «интернет-пузырь» радовал финансовый мир.

Для «зализывания ран »

Все началось с принятия парламентом решения о введении с 1 июля 2000 г. нового налога на товары и услуги (GST). Информация введении GST спровоцировала настоящий бум в жилищном секторе Австралии, покупатели стремились обзавестись новым жильем до налоговой реформы. Вступление налога в силу положило этому конец, продажи стали быстро падать:жилье подорожало, а поведение покупателей стало более осторожным.

Покупатель затаился, присматриваясь, что к чему. И не видел ничего утешительного. Австралийское бюро статистики зафиксировало, что за III-IV кварталы 2000 г. общий объем строительных работ упал на 16%, кредитное финансирование покупок домов за 2-е полугодие сократилось в пять раз. Ситуацию в секторе не изменило и введение специального гранта: чтобы компенсировать разрушительное воздействие GST, для тех, кто впервые покупает свой дом или квартиру, правительство выделяло 7 тыс. австралийских долларов.

Оказавшийся в плачевном состоянии домостроительный сектор взывал о помощи, и правительство решило использовать дополнительный пакет помощи для «зализывания ран», нанесенных GST. В марте 2001 г. на эти цели было выделено 150 млн.долларов. За счет этих средств правительство удвоило грант на жилье, чтобы создать стимулы для тех, кто строит свой первый дом или впервые покупает новое жилье.

По подсчетам строительных союзов, лоббировавших такое решение правительства, увеличение гранта для покупателей-строителей, а также сокращение Резервным банком ставки процента позволяло в течение года создать спрос на 24 тыс.рабочих мест и на 16 тыс. новых зданий.

Дом в наборе жизненных ценностей

На эту приманку рынок отреагировал крайне положительно. Рядовой обыватель, получив доступ к компенсации 10% стоимости дома, оказался готов лезть в долговую петлю ипотечного кредита и выплачивать кредитору в виде процентов сумму, значительно превышающую саму стоимость дома. Большинство австралийцев вряд ли задаются вопросом: что выгоднее – покупать или арендовать. Для жителей пятого континента собственный дом входит в набор жизненных ценностей, и в то же время он рассматривается как определенная гарантия финансовой стабильности.

Дело не только в том, что в случае продажи апартаменты могут принести доход. Это также потенциальный источник относительно дешевого кредитования как на бытовые нужды, так и в целях инвестирования. Кроме того, как это ни странно, именно ипотечный кредит является тем дисциплинирующим средством, которое заставляет среднестатистическую семью заниматься накоплениями.

К систематическим накоплениям и инвестициям абсолютное большинство оказывается не способным. Поэтому при выборе – покупка или аренда – главным критерием становится оценка, может ли реальный бюджет семьи выдержать покупку, и обладает ли недвижимость надлежащей потребительской стоимостью, чтобы идти на определенные жертвы.

По данным Австралийского бюро статистики, в конце 90-х годов 70,1% семей Австралии жили в купленных ими домах. Для сравнения, в Англии этот показатель составил 69%, в США – 66,8%, в Канаде – 63,7%, во Франции – 54,7%, в Нидерландах – 50,8%, в Германии – 40,5%. Таким образом, в Австралии один из самых высоких в мире уровней владения собственным жильем.

Что касается семейного бюджета, то около двух миллионов австралийских семей, то есть примерно каждая третья, в настоящее время являются должниками различных финансовых учреждений, выплачивая по закладной за приобретенные дома. В последние годы средний размер кредита на дом в сравнении со среднегодовым доходом семьи вырос с 1,9 до 2,8 раза. Ассоциация жилищной индустрии Австралии сообщает, что средний покупатель первого дома тратит А$335 800. Пять лет назад эта цифра составляла А$183 000, а десять лет назад – А$126 600. Результатом расширения спроса стало значительное превышение того порога, когда размер кредита равен двум годовым доходам семьи, что еще совсем недавно австралийские эксперты считали oтносительно безопасным для финансов средней семьи.

В 2002-2003 финансовом году способность населения приобретать дома находится на самом низком уровне за последние 13 лет. Данные Ассоциации жилищной индустрии говорят о том, что покупатели первых домов тратят почти треть своего месячного дохода на выплаты за дом (превышение уровня в 30% получило наименование «ипотечный стресс»). Такого финансового давления на покупателей первых домов не было с 1990 года, когда за период рецессии ставки процента выросли до 16%.

Кредиторы не остались в долгу

Отвечая на активность заемщиков, не остались в долгу и кредиторы: конкуренция между ними привела к росту соотношения стоимостей кредита и дома, поскольку кредиторы стали соглашаться кредитовать все большую часть стоимости дома. Если ранее при покупке требовалось иметь собственных (незаемных) средств не менее 10%от цены приобретаемой недвижимости (т.н. депозит, который дает необходимые гарантии для кредитора), то теперь банки просят лишь 5%, а в небанковских организациях можно получить и 100%-ный кредит.

Удвоенный грант от правительства позволил многим семьям преодолеть барьер накопления необходимого первоначального депозита и стимулировал новый спрос. Покупатели стали возвращаться на рынок домов, создав в мае 2001 г. самый крупный за все времена прирост (25,9%) полученных разрешений на строительство. Спрос потащил за собой цены на землю. Новые участки стали расхватывать, как горячие пирожки, компании-землеустроители порой не успевали оформлять документы.

Несмотря на все сложности, строительные компании и риэлторы вовсе не стремятся снижать цены на жилье. И хотя в 2000-2001 финансовом году рынок строительной отрасли ослабел из-за введения GST, цены выстояли. Правда, при этом тон стали задавать Мельбурн и Аделаида, а не Сидней, как прежде. Несмотря на общенациональное сокращение продаж домов в июне текущего года на 9%, продажи в штате Виктория за этот месяц выросли на 3%.

Однако, несмотря на выигрыш от низких ставок процента, покупатели первых домов страдают также от высокого гербового сбора и нехватки земли. Высокие гербовые сборы добавляют несколько тысяч к издержкам на покупку дома, и это деньги, которые не могут быть взяты в кредит, так как покупатели обычно заимствуют максимум от стоимости дома.

Поближе к Аделаиде и побережью

В 2001 г. инвестиции в недвижимость оказались самыми выгодными в Мельбурне, а в следующем году на первое место вышла Аделаида. В целом цены на недвижимость преподнесли сюрприз. В русле общей экономической ситуации от них ожидали определенного падения, но они этих надежд не оправдали. Снижение процентных ставок и грант покупателям первого дома сказались на стоимости недвижимости.

Вновь назначенный на очередной трехлетний срок управляющий Резервным банком Австралии Ян Макферлейн видит своей основной задачей борьбу с ростом цен на жилье. Ценам на дома позволяют расти низкие ставки процента. Макферлейн утверждает, что прирост заимствований на дома, превысивший 20% в год, не имеет длительной перспективы и может привести к финансовым неурядицам, если цены упадут или ставки начнут расти. Обычно центральный банк повышает ставки процента, если чрезмерные заимствования угрожают новым толчком развертывания инфляции. Но общeмировая ситуация сегодня делает опасным повышение ставок. Макферлейн должен решить для Австралии дилемму – низкие ставки процента толкают цены вверх и создают необеспеченные уровни заимствований, в то время как слабость мировой экономики может потребовать дальнейшего снижения ставок.

На цены также повлияли такие факторы, как ограниченность предложения, распространившаяся уверенность в том, что общая ситуация благоприятствует покупкам, а также переключившийся интерес инвесторов с фондового рынка на рынок недвижимости. Уклад и стиль жизни в Австралии становятся все более значительным фактором, влияющим на цены. Именно это подталкивает вверх цены на жилье во внутригородских районах и в прибрежной зоне. Сегодня многие автралийцы уже не хотят заниматься своим задним двором и косить травку на газоне перед домом. Теперь они стремятся расслабиться и иметь легкий доступ к спортивным и развлекательным заведениям.

Новый стиль жизни, перемены в мировоззрении предопределили то, что недвижимость, расположенная в районах побережья, имеющих хорошую транспортную инфраструктуру и развлекательные заведения, стала пользоваться приоритетным спросом. Соответственно, быстрее всего начали расти цены во внутригородских районах (до 5 км от центрального почтового тделения) и в прибрежной полосе (табл.1).

Как сообщается в докладе аудиторской фирмы KPGM, озаглавленном «Большое переселение», с 1992 г. по июнь 2000 г. более ста тысяч человек перебрались в столичные города страны, и теперь более одного миллиона человек живет во внутригородских районах – 5% всего населения. В то же время почти треть австралийцев живeт в 20 минутах езды от побережья.

Большая часть населения предпочитает «коктейль» из города и пляжа. Сейчас в Австралии насчитывается 34 таких прибрежных городских района, в которых проживает более 3 млн. человек, что в три раза превышает показатель середины 70-х годов. Кроме того, люди стали обзаводиться вторыми домами в прибрежной зоне. Особенно это стало заметно в последние два года. Цены в этих районах выросли на 25-35%.

Переехать в рай земной

Столь замечательное положение дел в секторе недвижимости заставило обратить на него внимание и инвесторов, которые потерпели серьезные разочарования после кризиса фондового рынка. Фактически пошел перелив средств с фондового рынка на рынок недвижимости. Например, в I квартале этого года австралийцы изъяли 356 млн. долл. с фондового рынка, одновременно вложив 520 млн. в недвижимость и 476 млн. в фонды, работающие с закладными.

Некоторые эксперты заговорили о раздувании нового «пузыря» на манер японского. Но большинство аналитиков, за исключением работающих на Резервный банк, не склонны сильно драматизировать ситуацию. В противовес появившимся паническим заявлениям o коллапсе рынка недвижимости буквально завтра они говорят o постепенном охлаждении разогретого рынка, переходе от высокого пика к более реалистичному и ровному развитию. Во многих случаях это может сделать жилье более доступным.

В настоящее время даже этот «оптимистично-негативный» сценарий не реализуется. В частности, в Мельбурне очевиден новый прирост цен на землю на 10-20% за последний год. Как оказывается, не последнюю роль здесь сыграл теракт 11 сентября. После него экспатрианты со всех концов мира стали возвращаться в Австралию как для покупки собственного жилья, так и для инвестиций по завершению контрактов за рубежом. Некоторые из них обладали подавляющей покупательной способностью.Так, те, кто возвращался из Великобритании, могли конвертировать свои фунты в австралийские доллары в три раза больше, что давало им возможность участвовать в аукционах на покупку недвижимости, почти не встречая конкуренции. Тем более что многие из приезжих обладают налоговыми льготами.

Огромный интерес к австралийскому рынку недвижимости стали проявлять не только экспатрианты, но и просто иностранцы, особенно из США, желающие переехать на жительство в то место, которое они считают неким раем на Земле (мол, «Австралия – это как Калифорния, только без преступности»). В настоящее время до 40% рынка представлено экспатриантами и иностранцами, и только 60% приходится на местных покупателей и переселенцев из других штатов.

klendo@yahoo.com

Copyright (c) 2003 Yuri Tsyganov

Данная статья отражает исключительно личную точку зрения автора.

Для перепечатки требуется письменное разрешение автора