Начнем от печки. То есть от пресловутого, уже навязшего за год на зубах (и как следует отметившегося в кошельках!), налога на товары и услуги (GST). Критических слов в адрес этого налога уже сказано немало. Нас же в данный момент интересует его негативная роль в развитии сектора частного жилья в Австралии.

Как известно, информация о введении GST с первого июля прошлого года спровоцировала накануне реформы настоящий бум в жилищном секторе, поскольку покупатели стремились обзавестись новым жильем до введения налога. Однако рыночной аксиомой является то, что за быком (подъемом рынка) всегда следует медведь (падение рынка). Соответствующим образом, введение нового налога положило конец буму, и после первого июля продажи в секторе стали довольно быстро падать. Ясно, что здесь сыграли свою роль как общее подорожание жилья в связи с изменившимся налогообложением, так и более всеобъемлющий фактор ускорившегося после налоговой реформы торможения развития австралийской экономики, с которым, в частности, связано более осторожное поведение покупателя.

По-просту говоря, после 1 июля 2000 г. покупатель затаился, присматриваясь, что к чему. И как показывала статистика конца прошлого года, он не видел ничего утешительного. Так, Австралийское Бюро Статистики зафиксировало, что за третий-четвертый кварталы прошлого года общий объем строительных работ упал на 16%. Одновременно за второе полугодие кредитное финансирование покупок домов сократилось в пять раз. Причем на ситуацию в секторе особого влияния не оказало введение одновременно с новой налоговой системой специального правительственного гранта в размере 7 тыс. долл. для тех, кто впервые покупает свой дом или квартиру, с тем, чтобы компенсировать разрушительное воздействие GST. Между прочим, о незначительности этой суммы говорит тот факт, что, например, в Виктории данный грант не покрывает даже гербового сбора для достаточно скромной покупки в 200 тыс.долл.

В сложившейся ситуации, когда оказавшийся в плачевном состоянии домостроительный сектор взывал о помощи, а статистика наглядно показывала, что сектор строительства упорно движется вниз, правительство решило использовать дополнительный пакет помощи для "зализывания ран", нанесенных GST. В марте месяце этого года на эти цели было выделено $150 миллионов, предназначенных для строительной промышленности. За счет этих средств правительсвенный грант на жилье был удвоен, чтобы создать стимулы для тех людей, кто строит свой первый дом или впервые покупает новый (но не уже существующее жилье). По подсчетам строительных союзов, лоббировавших такое решение правительства, увеличение правительственного гранта для покупателей/строителей своих первых новых домов вместе с проведенным Резервным Банком сокращением ставки процента должны до конца этого года создать спрос на 24000 рабочих мест и на 16000 новых зданий.

Здесь, конечно, уместно задать вопрос: а о чем, вообще, речь? Интересы строительных компаний и агентств недвижимости понятны, но зачем рядовому обывателю лезть в долговую петлю ипотечного кредита и выплачивать банку (или иному финансовому "благодетелю") в виде процентов сумму превышающую стоимость дома (да, именно так - при цене дома в 200 тыс.долл. и соответсвующем кредите на 25 лет при действующей ставке процентные выплаты составят около 240 тыс.)? Не лучше ли жилье арендовать, а съэкономленные таким образом сотни долларов пустить на инвестиции и накопления или просто со вкусом потратить? И может быть спавший ажиотаж вокруг покупки жилья как раз и говорит о том, что люди стали более рационально подходить к приобретению собственного жилья?

Вопрос получается почти классический: покупать или арендовать? Отвечая на него многие пускаются в "умные" финансовые рассуждения о том, выгодно ли покупать недвижимость, выплачивая затем проценты банку, или лучше арендовать, выплачивая ренту (которая, впрочем, тоже не мала и в моем случае, например, превышает 10 тыс. долл. за год). Сразу скажу, что подобные умопостроения - это пустое занятие.

Нет, конечно, можно открыть в интернете онлайновый калькулятор какого-нибудь сайта компании по недвижимости или компании по кредитованию покупок частного жилья и убедиться в том, что ... результаты этих подсчетов ни о чем не говорят. Что это значит? Это значит, что такие подсчеты могут подтведить как выгодность покупки, так и выгодность ренты. Все зависит от того, какие параметры будут введены в калькулятор. Например, каков ежегодный процент удорожания рентных платежей, или насколько подорожает купленный дом за семь-восемь лет и прочее. Но ведь это все догадки из серии "знать бы прикуп - жил бы в Сочи". Используя онлайновые калькуляторы, я получил взаимоисключающие результаты от 25 тыс. долл. экономии в случае покупки дома до 43 тыс. долл. выигрыша в случае аренды и инвестирования разницы между арендой и банковскими платежами.

На мой взгляд, постановка вопроса, что выгоднее покупать или арендовать вообще неправомерна. На самом деле, вопрос стоит так: владеть или не владеть недвижимостью. При этом нужно четко отдавать себе отчет, что дом или квартира в собственности представляет собой смешанную, противоречивую субстанцию. Пока вы там живете - это ваши расходы. Когда вы надумаете продавать свои апартаменты, то они могут принести вам доход, если цена продажи окажется выше ваших затрат на покупку и содержание недвижимости. Кроме того, следует обратить внимание на то, что собственность это вовсе не обязательно приятная "стрижка купонов" по результатам месяца, квартала или года. Собственность - это "пучок" не только прав, но и обязаностей. Соответственно, например, собственность не только дает право на получение дохода, но и несет за собой обязанность по уплате налогов (кстати, последнее гораздо более очевидно, чем первое).

Таким образом, при выборе в пользу покупки или аренды следует исходить в первую очередь не из мифической выгоды, которую может принести продажа недвижимости в будущем, а из того, может ли реальный бюджет семьи выдержать такую покупку и обладает ли недвижимость надлежащей потребительской стоимостью, чтобы идти на определенные жертвы (ясно, что аренда и покупка одинакового жилья требуют разных расходов). Скажем, для тех, кто в Австралии находится "проездом", хотя и задержавшись на шесть- восемь лет, покупка недвижимости не обладает надлежащей потребительской стоимостью, и они, перебравшись из Австралии на очередное новое место жительства (а то и вернувшись на старое), только рады, что не связали себя лишним бременем (напомним, собственность есть не только права, но и обязанности).

Здесь я хочу привести следующие данные Австралийского Бюро Статистики: в конце 90-х годов 70,1% семей Австралии жили в купленных домах. В Новой Зеландии этот показатель составил 70,5%, в Англии - 69%, в США - 66,8%, в Канаде - 63,7%, во Франции - 54,7%, в Нидерландах - 50,8%, в Германии - 40,5%. Таким образом, в Австралии один из самых высоких в мире уровней владения собственным жильем. Значит, австралийцы в основной своей массе могут (бюджет позволяет) и хотят (видят в собственном жилье надлежащую потребительскую стоимость) приобретать жилье в собственность.

Что касается семейного бюджета, то около двух миллионов австралийских семей в настоящее время являются должниками различных финансовых учреждений, выплачивая по закладной за приобретенные дома. При этом в последние годы, по данным Бюро Статистики, средний размер кредита на дом вырос с 1,9 до 2,8 раз по отношению к среднегодовому доходу семьи. Таким образом, значительно превышен тот порог, когда размер кредита равен двум годовым доходам семьи, который еще совсем недавно австралийские эксперты считали относительно "безопасным" для финансов средней семьи.

Отвечая на активность заемщиков, не остались в долгу и кредиторы: Бюро Статистики утверждает, что конкуренция между кредиторами привела к усилению тенденции роста отношения стоимости кредита к стоимости дома, поскольку кредиторы стали соглашаться кредитовать все большую часть стоимости дома. То есть, если ранее при покупке требовалось иметь собственных (не заемных) средств не менее, чем 10% от цены приобретаемой недвижимости (так называемый депозит), то теперь банки просят представить лишь 5%, а в небанковских кредитных организациях можно получить и все 100% кредита.

Именно этот "праздник души и сердца", когда обыватели лезли в долги, а кредиторы радостно наращивали объемы кредитования, был прерван введением GST. Теперь правительство пытается "продолжить банкет", подбрасывая приманки потенциальным домовладельцам. И первые результаты говорят, что оно на верном пути.

Покупатели стали возвращаться на рынок новых домов, создав в мае этого года самый крупный за все времена прирост числа разрешений на строительство. По данным Австралийского Бюро Статистики, общее число разрешений на жительство выросло на 25,9% до 11734, что представляет собой наивысший уровень за 12 месяцев. При этом рост числа разрешений идет за счет так называемых "зеленых полей" столичных городов, которые являются районами размещения покупателей новых домов. Подобный успех даже заставил премьер-министра Джона Ховарда высказаться в пользу продления срока действия 14-тысячных грантов для покупателей новых домов на период после 31 декабря этого года, когда заканчивается данная схема. Ховард признал, что крупнейший после 1983 года прирост в числе разрешений на строительство, стал прямым результатом введения удвоенных грантов на новые дома.

Хотя число разрешений по-прежнему на 11,7% ниже, чем за год до этого, такой замечательный результат дал основания говорить, что восстановление жилищного сектора продолжится и усилится в последующие 12 месяцев. Новый резкий скачок ожидается в декабре, накануне окончания срока действия грантовой схемы, поскольку многие покупатели начали копить деньги, чтобы сформировать депозит, и выйдут на рынок накануне окончания срока действия схемы. Две трети общего прироста разрешений было достигнуто за счет Виктории и Квинсленда.

Итак, правительство, по всей видимости, справилось с задачей стимулирования платежеспособного спроса на собственное жилье. Но пока у нас остался без ответа вопрос, что же привлекает основную массу населения в покупке собственного жилья (вышеупомянутая потребительская стоимость). Как сказано выше, ответ лежит прежде всего в области психологии. "Великая мечта" о СОБСТВЕННОМ ДОМЕ, с одной стороны, входит в набор ценностей, к которым следует стремиться, а, с другой, владение собственным домом, действительно, дает ощущение защищенности (пусть даже человек задавлен выплатами по закладной). Кроме того, недвижимость обладает способностью, если не дорожать, то сохранять свою стоимость (в отличие, например, от автомобиля).

И еще одно важное обстоятельство заключается в том, что, как это ни странно, именно ипотечный кредит является тем дисциплинирующим средством, который заставляет среднестатистическую семью заниматься накоплениями. К систематическим накоплениям и инвестициям абсолютное большинство оказывается не способным. Действительно, всегда найдется что-нибудь неотложное вроде нового автомобиля или поездки в Нуссу, на что категорически необходимо потратить деньги.

Но, как оказывется, в 14-тысячном гранте для новичков скрыта еще одна хитрость. Она заключается в том, что банки стали признавать грант в качестве части реального накопления и соответственно депозита, если вы провели со своим работодателем более двух лет. Ну, и что? А то, что для покупки, скажем, скромного дома за 200 тыс. практически не нужно копить на депозит. Более того, многие строительные компании стали предлагать схемы, позволяющие обойтись без депозита вообще.

Что же? Вот это, на мой взгляд, самая главная приманка. По крайней мере, меня она приманила. Обдумывая уже довольно приличное время вопрос о покупке собственного жилья, я с восторгом воспринял весть о бездепозитной покупке, субсидированной 14-тысячным правительственным кредитом. Не создавая здесь рекламной компании, тем не менее, скажу, что условия некоторых строителей мне представляются крайне привлекательными. Поэтому на семейном совете, обсудив появившиеся предложения, мы решили действовать и воспользоваться открывшимися возможностями.

В средствах массовой информации сейчас преполно рекламы разных строительных компаний, и сделать первый шаг не представляет проблемы. Именно по радио-объявлению мы пришли в одну из таких компаний, где консультант раскрыл нам глаза на мир. Да. У нас появился новый мир - мир земельных лотов, демонстрационных "деревень" и домовых проектов. Надо сказать, это весьма занимательно.

Точнее, очень занимательно. Съездили в один конец города, в другой - двух-трех недель как небывало. А как иначе? Ближе, так сказать, к цивилизации, и стоимость земли сразу моментально зашкаливает за сотню тысяч, а при попытке уложиться в упомянутые 200 тыс. долл. нужно наматывать на колеса не один десяток километров.

В конечном итоге, нужное нам месторасположение мы нашли. Всего 25 минут от Сити (сейчас мы тратим времени даже больше). И цена также ложится в наши рамки. Поэтому следующий наш поход будет снова к строителям - будем обсуждать земельные вопросы и проверять соответствие дома земельному участку (забыл сказать, что домовой типаж мы уже подобрали). А затем с подписанием контракта и мы перекинем свою соломинку в поддержку строительного сектора.

Наверное, кому-то интересно, как будет протекать процесс дальше. Я постараюсь держать заинтересованных читателей в курсе отностильно вышерасписанной практики приобретения собственного жилья. То есть расскажу о собственном опыте. Ну, а решать покупать или арендовать жилье каждый должен сам.

Юрий Цыганов. 31.07.2001