Предыдущий рассказ о покупке дома я закончил на том, что мы подобрали интересное нам месторасположение для дома. Участок не большой - не маленький, так средненький. Как раз, чтобы четырехспальный дом с двойным гаражом встал. Ну, и кое-что под барбекью тоже осталось. Как я говорил, всего 25 минут от Сити на машине, или 5-7 минут до метро и еще 22 минуты до "Мельбурн-централ". Цена оказалась значительно меньше $100 тыс., но уже новые нарезки в этом же районе стремительно приближаются к этому ценовому порогу. Новые участки, действительно, расхватываются, как горячие пирожки, и компании-землеустроители порой не успевают даже оформлять документы. Нам, например, пришлось три недели ждать подписания контракта на покупку земли. На собственном опыте мы убедились, что правительству при помощи грантов удалось снова разогреть сектор недвижимости. Посмотрим, что же творится сейчас с ценами на недвижимость в Австралии.

Три года назад – в ожидании Олимпийских игр -строительная индустрия переживала период казалось ничем неограниченного подъема. То же самое касалось всего сектора недвижимости. Ничего удивительного: оба сектора ходят парой, держась за руки. Отрасль оказалась настолько разогретой, что люди жаловались на невозможность заполучить строительного мастера, а цены на ремонт и строительство нового жилья подскочили выше некуда. Однако сегодня ясно, что волна прошла, рынок стал намного более реалистичным, и он снова стал воспринимать слово «конкуренция». Как говорил мой сосед по офисному жилью, эмигрант с пятидесятилетним стажем, «сначала исследуйте, потом покупайте». Это в полной мере относится к нынешнему строительному сектору. Компании уже и не знают, как изощриться, чтобы привлечь клиента. И 16 тысяч в плюс к правительственному гранту обещают, и улучшение базовых моделей удешевляют в пять раз, и предлагают платить часть процентов по закладной, и многие прочие приятные мелочи (которые, впрочем, практически не компенсируют расходов на приобретение собственного жилья. Увы, но такова селяви, грубо говоря).

Однако при всех своих вывертах строительные компании и риэлторы вовсе не стремятся снижать цены на жилье. По существу, несмотря на то, что предыдущий финансовый год фактически прошел под знаком спада в строительной отрасли в результате введения GST, цены выстояли перед лицом ослабшего рынка. При этом, как сообщают специалисты по недвижимости, тон стали задавать Мельбурн и Аделаида, а не Сидней, как прежде. В прошлом году инвестиции в недвижимость в Мельбурне оказались самыми выгодными. А в первом квартале этого года, на первое место вышла Аделаида, показав прирост в 4,6%. Парадоксально то, что самый быстрый рост цен на недвижимость, сопровождающий, кстати, сильный экономический рост, происходит в штатах, которые более всего пострадали от реформ восьмидесятых годов и рецессии начала девяностых.

Глава Института недвижимости Австралии Дэрил Сметон подтверждает, что цены на дома движутся волнообразно: сначала подъем, затем фиксация на определенном уровне, затем новый подъем. Австралийское Бюро Статистики, несмотря на экономические проблемы прошлого года, все равно зафиксировало в последнем квартале прошлого года прирост индекса цен на жилье на 2,2%, а в первом квартале этого года данный показатель вырос до 2,4%. В среднем за год цены выросли на 6,9%, в частности в Мельбурне – на 11,1%, в Аделаиде – на 7,7%, в Канберре – на 7,5%, в Перте – на 6,6%, в Брисбане – на 5,9%. Сидней показал средний прирост в первом квартале этого года, а за год прирост составил 4,7%. В Хобарте прирост составил 4%, а в Дарвине, хотя за квартал цены и подросли, за год произошло снижение на 0,8%. По данным Института недвижимости Австралии, Австралия функционирует в рамках восьми отдельных рынков с малым воздействием города на город.

Характерная черта нынешнего периода заключается в том, что спрос на новые дома вырос после удвоения правительственного гранта для покупателей первого и при том нового дома. Правда, это произошло за счет уже существующей недвижимости. Соответственно после апреля этого года, когда началась реализация удвоенного гранта, кредитование новых домов стало опережать кредитование покупок уже существующего жилья. Так, кредитование строительства новых домов выросло на 6,8%, а кредитование покупки ново-построенных домов выросло на 3,6%.

В целом, цены на домoвладение преподнесли сюрприз. Действительно, от них ожидали определенного падения в русле общей экономической ситуации, но этих надежд они не оправдали. Снижение процентных ставок вкупе с предложением гранта покупателям первого дома сказались на ценах на недвижимость. На ценах также сказались такие факторы, как ограниченность предложения, распространившееся убеждение, что общая ситуация благоприятствует покупкам, а также переключение интереса инвесторов с фондового рынка на рынок недвижимости.

Особо быстрый рост показали цены в районах приоритетного спроса. Для многих австралийцев это теперь внутригородские районы и прибрежная полоса. Как сообщается в докладе аудиторской фирмы KPGM, озаглавленном "Большое перемещение", за восемь лет с 1992 г. по июнь 2000 г. 103 тыс. человек перебрались в столичные города страны, и теперь более одного миллиона человек - 5% всего населения - проживает во внутригородских районах, т.е. в пределах 5 км от центрального почтового отделения. В то же время почти треть австралийцев живет в 20 минутах езды от побережья. За последние 24 года в прибрежные районы перебралось 2,5 млн. человек, и только за 12 месяцев, предшествовавших июню 2000 г., прирост составил 105 тыс. человек или 1,6%.

Большая часть населения предпочитает "коктейль" из города и пляжа. К примеру, жители Мэнли в Сиднее, Флиндерса в Мельбурне, Хинли и Гранжа в Аделаиде, Коттесло в Перте и Редклиффа в Брисбане при выборе места жительства, во-первых, руководствовались стремлением жить в городе и, во-вторых, желанием иметь по соседству пляж. На июнь 2000 г. в Австралии было 34 таких прибрежных городских районов, в которых проживало 3.1 млн. человек (в 1976 г. их число составляло только 1 млн.). Кроме того, люди стали обзаводиться вторыми домами в прибрежной зоне. Особенно это стало заметно также в поледний год. Цены в этих районах выросли на 25-35%, поскольку те, кто старше 45 лет, все больше заботятся о своем жизненном укладе и используют для реализации этой цели накопленные средства.

Вообще, уклад и стиль жизни становится все более значительным фактором, воздействующим на цены. Именно это фактор подталкивает вверх цены на жилье во внутригородских районах и в прибрежной зоне. Сегодня многие автралийцы уже не хотят заниматься своим задним двором и косить травку на газоне перед домом. Теперь преобладает стремление расслабиться и иметь более-менее легкий доступ к спортивным и развлекательным заведениям. В результате новый стиль жизни, связанный с переменами в мировоззрении поколений, диктует, что недвижимость, расположенная близко к побережью, имеющая хорошую транспортную инфраструктуру и развлекательные заведения в районе, становится все более дорогой.

По всей Австралии отмечается тенденция растущего разрывыа в ценах на недвижимость между Сиднеем и Мельбурном, с одной стороны, и остальными городами, с другой. В Мельбурне, который, как уже говорилось выше, показывает самые быстрые темпы роста цен, за последние три года цены на недвижимость выросли на 40%. В результате недвижимость ценой более $1 миллиона долларов здесь уже никого не удивляет, так как это стало повсеместным явлением. Эксперты прогнозируют на 2001-2002 финансовый год дальнейший рост цен еще на 10%, соответственно которому будет расти и стоимость аренды, в первую очередь отдельно стоящих домов. Благоприятная ситуация с точки зрения занятости и положительная миграция в штате поддерживают эти тенденции. Одновременно известный правительственный грант покупателям первых домов стимулирует рынок "снизу", создавая в условиях недостаточного предложения эффект домино. В результате цены растут, несмотря на то, что инфляция снова находится на низком уровне.

Мельбурн переживает период "внутригородского ренессанса", когда опредленные районы значительно опрежают средний 11-процентный прирост за послдений год. Число людей, проживающих в радиусе пяти километров от центрального почтового отделения Мельбурна увеличилось почти на 16% (до 200 тыс человек) за семь лет, предшествовавших июню 2000 года. Интерес к внутригородским районам поддерживается быстро растущим предложением новых квартир и домов, строящихся или построенных в последние годы. Сегодня Бэкон Коув и Докландз вызывают не меньший интерес, чем расположенные на окраинах города новые районы типа Роксбург Парка и Бернсайда.

В некоторых районах Мельбурна за последние три года был зафикирован рост цен на недвижимость первышающий 50%. Так, в Кенсингтоне. Расположенном к северо-востоку от центрального делового района, средняя цена на дома выросла на 69% - со $169 тыс. до $286 тыс. В соседнем Флемингтоне цены выросли на 51% - со $188 тыс. до $285 тыс. В районах, расположенных еще ближе к центру, таких, как Фицрой и Коллингвуд цены соответственно выросли на 71% (до $432 тыс.) и на 80% (до $352 тыс.). В прибрежных районах также наблюдался ускоренный рост цен. В Блэк Рок за три года к марту 2001 г. цены выросли на 66% (до $552,5 тыс.), в Сандрингхаме - на 54% (до $490 тыс.), в Бомарисе - на 49% (до $476 тыс.).

В Сиднее цены на дома выросли за год к марту 2001 г. на 4,9% до $320 тыс. Однако, в отличие от Мельбурна, Сидней показывает признаки перегрева, особенно в сегменте внутригородских райнов. Из доклада "СPM Рисерч" можно узнать, что число успешных аукционов по отдельно стоящим домам выросло в городе с 57% в декабре до 74% в июне. При этом объемы проджа увеличились с 361 лота, предложенного в феврале, до 724 лотов, предложенных в июне. Аукционы по неразделенным домам и юнитам ( то есть квартиры или небольшие дома на одном участке) и показали еще более сильную тенденцию - 78% для юнитов и 91% для неразделенных домов в июне месяце, и в обоих случаях объемы также выросли.

Цены росли на северном побережье, во внутренних западных и восточных районах, в особенности в восточных прибрежных районах таких, как Бондай. Одновременно выросло количество свободного жилья под аренду - за год к маю 2001 года объем свободного арендного жилья увеличился с 2,1% до 4,5%. В целом, на рынке сложилась крайне выгодная для продавцов ситуация, так как здесь царит постоянное ожидание роста цен. С другой стороны, это означает, что покупатели переплачивают за недвижимость. При этом эксперты ожидают, что в 2001-2002 финансовом году объем аренду сократится еще на 10%, а количество свободного арендного жилья вырастет до 5%.

В ближайшей перспективе эксперты ожидают, что быстрее всего цены на недвижимость будут расти в Брисбане, и несколько в меньшей степени на Голд Косте. В 2001-2002 финансовом году рост цен прогнозируется не ниже 10%. В Брисбане наблюдается та жа самая тенденция изменения стиля жизни, что определяет опережающий (в три-четыре раза быстрее) рост цен на недвижимость во внутригородских районах вдоль реки. Недвижимость, купленная в этих районах в 1990 году за $300 тыс., теперь стоит не менее миллиона. Аналогичным образом в Канберре во внутригордских районах средние цены выросли на 25,5% (до $313,8 тыс.). Впереди всех идет Бартон, где за три последних года цены более чем удвоились (с $212 тыс. до $510 тыс.).

Аделаида, которую еще эксперты недавно не принимали всерьез, также показывает сильные тенденции роста цен во внутригородских и прибрежных районах. Особенность заключается в том, что в город стали возвращаться когда-то уехавшие в поисках работы, а теперь вышедшие на пенсию его жители. Сейчас на побережье - от Сиклифа до Хенли-бич - развернулся настоящий строительный бум. Однако в дальнейшем ожидается, что в Аделаиде рост цен на недвижимость затормозится до 5%.

Мы пока не собираемся жить во внутригородских районах. То, что мы подобрали относится к категории района на окраине. Но это пока. Судя по строительным планам, мы лет через пять-семь можем оказаться в гуще городских районов. А пока мы готовимся к новым шагам по реализации "австралийской мечты" - получению финансирования и собственно постройке. Говорят, недели через три-четыре можно будет начинать.

Юрий Цыганов. 2.10.2001